联合办公行业：甲级写字楼慎入

随着国内疫情渐渐的平息，所有企业也都陆续复工，市场上又充满了活力。但疫情逐渐平息，似乎并没有给联合办公行业带来好消息，反而迎来了一个“噩耗”：FUNWORK联合办公品牌大规模收缩！

界面新闻从多个独立信源处确认，联合办公品牌FUNWORK已停止大部分项目运营，大概在4月份关闭了旗下多个办公空间。而FUNWORK成为受疫情影响较大的联合办公企业之一，“中骏少帅”黄涛的5年创业梦估计要就此“破灭”。

其实，没有这场突如其来的疫情，FUNWORK也不太能继续在这市场上竞争下去，据一家联合办公企业的高层说过：FUNWORK近几年亏损严重，若是没有疫情发生，还有可能被更大的联合办公企业收购，但是在疫情影响的情况下，大家很难并购一个本身不盈利的品牌。

疫情只是加速了FUNWORK走向“倒闭”的过程，据界面新闻了解，FUNWORK因为今年疫情影响，以及公司入驻甲级写字楼造成的成本压力，很果断的把特别不盈利的项目砍掉了，现在还剩下正常运营的项目有10个左右。

FUNWORK的发展历程

FUNWORK联合办公是由闽系房企中骏集团主席黄朝阳次子黄涛在2015年9月创立。FUNWORK的“FUN”代表着有趣、欢乐，还谐音“分享”和“奋斗”，创立的初衷在于颠覆传统工作方式，打造中国最大办公生态社群，让一群努力奋斗并乐于分享的年轻人，在一个有趣、轻松、开放的空间办公。

创立同年，FUNWORK获中骏置业领投，七匹狼、安踏等知名企业跟投的7000万的融资。也是这年，联合办公在中国的兴起之年，各大运营商纷纷“揭竿而起，自立山头”，如现在的优客工场、潘石屹的SOHO 3Q等。

2017年FUNWORK被中骏集团纳入上市体系中,作为集团构建的“FUN+幸福生活生态圈”的一部分，但其运营主体上海方沃实业有限公司仍保持独立的股权。一直到2019年，中骏集团才收购了乐享空间集团（上海方沃实业的实际控股公司）25%股权，另外75%仍由黄涛持有。

黄涛给FUNWORK定下了一个“3年进入10个城市，做80个项目，最终打造中国最好的创业办公生态圈”的目标。基于此，黄涛留给FUNWORK“做精”的时间并不多，他希望在成立第二年后就开始快速地在全国范围内扩张。

FUNWORK不同寻常的“选址”

大部分联合办公运营策略都是选择低于市场价买入，再高于市场租出，从而赚取差价进而获利，所以选址就成了重中之重。创富港的薛春在其总结的《联合办公的20条军规中》曾说过：联合办公适不适合进入甲级写字楼？在疫情之前，经济发展较好的时候，我们有意避开了几乎所有甲级楼，甲级楼虽然高利润，但风险也是最高的。从这次疫情来看，我们发现这个判断是非常正确的，甲级楼的空置率和房租下跌幅度确实最大，而且违约极多。

而FUNWORK的选址策略与大部分的联合办公品牌不一样，在黄涛看来，一个好的地理位置不仅仅可以给公司提升品牌的影响力，同时可以降低员工的交通成本跟时间成本。FUNWORK项目主要位于城市CBD商务办公区域的甲级写字楼。

然而，如同创富港的薛春所说，甲级写字楼虽然有虽然高利润，但风险也是最高的；甲级写字楼面临着比其他写字楼更加高昂的租赁成本，一旦入驻率不高的情况，必定面临着巨额的亏损。

FUNWORK在广州珠江新城CBD内的超甲级写字楼天盈广场是设点的最后一个项目，其租赁的56、57层总面积达5622平方米，内设独立办公室88间，于2019年7月开业。但是根据一位中介透露，该项目的入驻率不是很高，一直都有特价房源推出。目前该项目已确定关闭。

联合办公的主要客户群体是小微型企业，这类型的企业占到了联合办公企业的90%以上的收入，就以财富港的2019年报表来看，大型企业的租金只占了10%不到的比例。然而甲级写字楼的相对高昂租金，对于小微型企业来说是最不能接受的。

某头部联合办公企业的一位高层曾说过，目前联合办公的客户群体对甲级写字楼的接受程度不；另外一位联合办公运营商也曾说过：目前还没看到在甲级写字楼大规模扩张的成功案例。

FUNWORK联合办公的选址策略，没有考虑过联合办公客户群体的接受程度，再加上装修风格比较奢华，成本控制能力不强，导致FUNWORK了现在的难以为继，不得不断臂求生。

截止今年4月份为止，FUNWORK关闭了大部分盈利不理想的空间，目前在北京、上海和深圳等地还有一些空间在正常运营中，如北京·盘古大观、上海·环球港、上海·旺旺大厦、深圳·深圳湾1号等。目前还剩下正常运营的项目有10个左右。

FUNWORK的失败，其实给了联合办公行业很好的一个警醒：在现阶段主要客户群体没有改变的情况下，甲级写字楼慎入！