2020年深圳办公室出租率情况如何？

2019年12月份，深圳戴德梁行发布了2019年深圳房地产市场总结及2020的展望，其中就对深圳写字楼出租市场的发展情况进行了全方位、深层次的解读，并对未来年深圳写字楼市的走向及各物业市场的发展趋势进行了预判。

受国内外宏观经济环境变化的影响，写字楼出租需求疲软并非深圳独有。2019年，4座一线城市甲级写字楼市场租金出现普降现象，反映全年甲级写字楼新增需求的吸纳量指标在深圳、上海、广州均出现7成左右的降幅。就深圳市场而言，全市甲级写字楼新增供应53.56万平方米，较上年减少23.5%。然而新项目的入市并未有效刺激吸纳量的增长，全年累计吸纳量仅10.17万平方米，不及上年的1/4；而深圳办公室空置率则在新供应以及需求疲软的影响下同比上涨6.33个百分点至22.04%。为应对市场需求的萎靡，业主不断调整租金及租赁策略，写字楼租金持续回落， 2019年末全市甲级写字楼租金连续四个季度环比回落至每月每平方米242.53元，同比降低12.3%。

疲软的需求在新增供应刺激下向租金较低的新兴商务区转移，南山、宝安在供应刺激和租金的相对优势下成为主要租赁成交区域。南山区全年录得全市最高吸纳量14.8万平方米，宝安区全年甲级写字楼吸纳量达到了5.42万平方米；而与之相反的是，在传统的成熟商务区罗湖区和福田区全年甲级写字楼累计吸纳量分别为-30,164平方米和-70,458平方米。

除连年高供应遭遇需求疲软令市场压力大增外，甲级写字楼市场还受到不断入市的高品质研发办公物业以及新兴商务区非甲写字楼对办公需求的分流。在成熟商务区及交通便利的优质地段，越来越多的研发类物业品质直追甲级写字楼，2019年52.62万平方米优质研发办公空间的新增供应，消化了市场29.66万平方米的办公需求；而在新兴商务区前海，显著的租金优势及19.16万平方米的非甲物业在同一片区的集中供应吸纳了11.62万平方米的办公需求，也加速妈湾成为前海重要的商务功能担当片区之一……在以上新增物业中合计48.82万平方米的办公需求量叠加甲级写字楼10.17万平方米的吸纳量，意味着整体办公租赁需求疲软的状况或好于单纯甲级写字楼指标所显示的情况，同时也揭示出在前几年租金快速上涨之后甲级写字楼所面临的竞争压力，而我们预计未来几年多样化的物业载体对甲级写字楼需求的分流仍将持续。

戴德梁行统计数据显示，未来5年深圳有望迎来853万平方米的甲级写字楼供应，仅2020年有望投入使用的供应就达178万平方米。张晓端女士预计，持续高供应所带来的激烈市场竞争将延缓不少项目的入伙时间，即便如此，在相对低迷的经济环境下，可见的供应压力料将迫使业主做出更大的租金让利，甲级写字楼的空置率也将承受更大压力，而最终能扭转市场表现的新增需求则将依赖于经济环境的改善。同时预计随着深圳各商务板块的供需差异扩大，区域个别发展、分化情况将更为明显。

戴德梁行深圳公司副总经理、华南区写字楼部及企业服务部高级董事罗进良预测，未来5年深圳写字楼供应仍将持续增加，新增供应量预计将达853万㎡，其中有47栋（约440万㎡）是高端总部的自建写字楼物业，占总供应面积约51.6%。新供应中大部分为金融总部或科技总部大厦，金融类总部物业普遍对总部物业的硬件设施及通讯网络有更高的标准要求；科技类总部则更为关注人性化、生态和智能化的办公空间。总部物业，将成为未来深圳写字楼市场的新主流，引领深圳写字楼无论在硬件标准、智能化服务以及绿色办公空间等方面，向更高端方向发展。

从整篇正文来看，2019年的深圳办公室出租率比起前几年来看，在甲级写字楼里是逐年在减少，而一些新兴商务区在租金便宜的优势下，办公室出租率在往上涨。而2020的办公室出租率根据市场预测来看，比往年会逐步好转，但因受疫情影响，此番预测暂无实现的可能。